CABA y el Gran Buenos Aires norte concentran la mayor parte de los desarrollos, y en el interior destacan Córdoba, Rosario y Mendoza por su relación precio/renta.
A continuación, un mapa práctico por zonas, con foco en qué barrios tienen más sentido este año según objetivo de inversión.
1. Panorama rápido del mercado 2025–2026
- Después de varios años de caída, muchas zonas tocaron “piso” en dólares y empezaron a rebotar moderadamente, sobre todo en CABA y polos urbanos como Córdoba, Rosario y Mendoza.
- En alquiler tradicional, la renta bruta promedio en departamentos ronda entre 4,5% y 6% anual, según ciudad y tipología.
- En alquiler temporario, la ventaja sobre el alquiler tradicional se achicó, pero sigue siendo algo mayor: informes recientes ubican la renta anual de temporarios en torno al 6,5–6,8% vs 5,5–5,6% en tradicionales.
- CABA sigue siendo la plaza más cara del país (alrededor de 2.400 USD/m² promedio), mientras que Córdoba ronda los 1.300 USD/m² y Rosario unos 1.650 USD/m², con rentas brutas cercanas o superiores al 6%.
Con ese contexto, tiene sentido mirar:
- CABA para liquidez, seguridad jurídica, temporarios y plusvalía selectiva.
- Barrios más económicos de CABA si lo central es maximizar yield.
- Grandes ciudades del interior si buscás buen balance precio/renta y ticket más bajo.
2. CABA: barrios que más inversión concentrarán en 2026
Un informe reciente señala que este año la mayor parte de los nuevos lanzamientos, metros a construir y compra de terrenos se concentrará en nueve barrios: Núñez, Saavedra, Villa Urquiza, Colegiales, Belgrano, Palermo, Villa Crespo y Caballito (el noveno se deduce del listado completo, que agrupa estos como núcleo de actividad). Se estima que estos barrios concentrarán cerca del 70% de la actividad de desarrollo de CABA.
¿Por qué importan?
- Son zonas con alta demanda estructural, buena infraestructura y conectividad.
- Tienen mezcla de proyectos en pozo, a estrenar y usados, lo que da opciones para distintos tickets.
- Varias de estas áreas (Villa Crespo, parte de Caballito, Colegiales) vienen mostrando revalorizaciones del orden de 5–8% en 2025 tras haber tocado piso.
Si el objetivo es combinar plusvalía + liquidez, estos barrios son el “core” más sólido de CABA hoy.
3. Barrios premium consolidados (seguridad + liquidez, menor renta%)
Barrios como Palermo, Belgrano, Recoleta y Puerto Madero siguen siendo los grandes clásicos de valorización y demanda alta.
- Se destacan por ubicación estratégica, oferta cultural, servicios y un público de inquilinos de buen poder adquisitivo.
- También concentraron muchos desarrollos en pozo en los últimos años, especialmente unidades de 1 y 2 ambientes eficientes.
Sin embargo, conviene tener claro el trade-off:
- Estudios sobre rentabilidad en CABA muestran que Palermo y Belgrano rinden menos en alquiler tradicional: alrededor del 4–4,7% anual, justamente porque el m² es caro.
- En temporarios, pueden funcionar muy bien, pero la sobreoferta y la competencia profesional hacen que la ventaja ya no sea tan abrumadora frente al alquiler tradicional.
Útiles si tu prioridad es:
- Resguardo de capital en zonas “blue chip”.
- Salida rápida si necesitás vender.
- Perfil de inquilino predecible, sobre todo en contratos formales medianos/largos.
4. Barrios de CABA con alta rentabilidad (yield mayor, más gestión)
Si buscás maximizar % de renta y aceptás un perfil más “popular” o mixto, los datos son claros:
- Un informe de Zonaprop citado por Infobae marca que Villa Lugano lidera la rentabilidad de alquiler tradicional con un retorno cercano al 7,3% anual, seguida por Balvanera y La Boca con alrededor de 6,1%.
- En contraste, barrios como Palermo y Belgrano se quedan en torno al 4–4,2%.
En alquiler temporario:
- Puerto Madero tiene las tarifas diarias más altas, pero también el m² más caro (alrededor de 5.697 USD/m² en un informe de 2024), con una rentabilidad bruta en un dos ambientes de unos 7,6% anual.
- La Nación destaca otro barrio (de ticket bastante más bajo, unos 2.051 USD/m² de promedio) donde un 2 ambientes puede alquilarse 70–80 USD/día, con una rentabilidad bruta del 12,4%. Ese tipo de combinación (m² relativamente barato + buena tarifa diaria) es lo que más potencia el yield en temporarios.
Claves aquí:
- Estos barrios exigen más análisis de microzona (cuadras específicas, seguridad, estado del edificio).
- El manejo del alquiler (cobranza, morosidad en tradicional; ocupación, limpieza y reviews en temporarios) es más intensivo.
- Si delegás la gestión en una administradora, parte de ese mayor yield se va en honorarios.
5. Barrios en revalorización y “segunda línea” en CABA
Si tu apuesta es más a plusvalía en 3–7 años, tienen mucho sentido los barrios que ya empezaron a rebotar pero todavía no llegaron a los precios de los premium:
- Informes de reactivación señalan a Villa Crespo, Chacarita, Parque Chacabuco y Almagro Norte como líderes del rebote, con subas de 5–8% en el primer trimestre de 2025 en desarrollos bien ubicados.
- Otros reportes de brokers destacan Barracas y Parque Patricios por la cercanía al Distrito Tecnológico y los incentivos fiscales, con valores de m² todavía por debajo de Palermo/Recoleta pero con demanda creciente.
- Villa Ortúzar y Chacarita se posicionan como alternativas en ascenso vinculadas a la línea B del subte y un polo gastronómico cada vez más fuerte.
Estos barrios funcionan bien si:
- Buscás entrar a un valor de m² intermedio.
- Querés una buena combinación de renta razonable (5–6%) + chance de apreciación.
- Aceptás un horizonte de inversión más de mediano plazo.
6. Gran Buenos Aires norte: barrios cerrados y vivienda familiar
Si tu interés va más a casas, barrios cerrados y lotes para clase media/media alta, el corredor norte del conurbano sigue siendo la estrella:
- Zonas como Tigre, Pilar y San Isidro muestran oportunidades por el desarrollo de barrios cerrados, centros comerciales e infraestructura vial y ferroviaria.
- Pilar en particular combina oferta residencial con actividad industrial/comercial, lo que sostiene la demanda de alquiler y de compra.
Ventajas:
- Mejor calidad de vida percibida vs CABA (verde, amenities, seguridad).
- Potencial de apreciación en barrios bien consolidados o proyectos masterplan.
Desventajas:
- Menos líquido que un 2 ambientes en Palermo o Caballito.
- Dependencia fuerte del auto; el perfil de inquilino es distinto (familias, contratos más largos).
7. Interior del país: ciudades con mejor relación precio / renta
Para bajar ticket y mantener buenas rentas, las grandes ciudades del interior son muy competitivas.
Córdoba
- Precio promedio del m² en torno a 1.300 USD, con rentabilidad cercana al 6% en alquileres.
- La Cámara Inmobiliaria de Córdoba reportó que las ventas en 2025 crecieron un 23% vs 2024, señal de mercado en clara recuperación.
- Zonas recomendadas por brokers:
- Nueva Córdoba y Güemes, muy demandadas por estudiantes y jóvenes profesionales, ideales para departamentos chicos orientados a renta.
- Zona norte (Valle Escondido, Villa Warcalde, Mendiolaza), con fuerte crecimiento de barrios cerrados y condominios de baja densidad.
Rosario
- Valores promedio cerca de 1.650 USD/m², con rentabilidad bruta anual superior al 6%.
- La demanda viene creciendo, con subas recientes de 4–5% en precios.
- Atractiva para inversores que buscan balance entre capital inicial y rentas relativamente altas.
Mendoza
- Departamentos de 1–2 dormitorios en la ciudad de Mendoza se ubican en 50.000–90.000 USD, con casas familiares en Godoy Cruz y Guaymallén desde 80.000–150.000 USD, y zonas premium como Chacras de Coria y Luján de Cuyo por encima de 200.000 USD.
- La rentabilidad bruta anual de alquiler ronda el 4,8%, algo menor que Córdoba/Rosario pero con buen componente de turismo y calidad de vida.
Estas plazas son muy interesantes si:
- Tenés un ticket en torno a 50–120 mil USD y querés diversificar fuera de CABA.
- Buscás yield de 6%+ con valores de m² más bajos.
- Te sirve una demanda alquilera más estable, menos expuesta al vaivén del turismo internacional.
8. Cómo elegir según tu objetivo
Resumiendo, para este año en Argentina:
- Si priorizás plusvalía y liquidez en CABA
- Mirar: Núñez, Saavedra, Villa Urquiza, Colegiales, Caballito, Villa Crespo, Palermo, Belgrano.
- Estrategia: unidades de 1–2 ambientes en edificios bien ubicados, buen transporte, amenities razonables.
- Si priorizás rentabilidad bruta alta en CABA
- Mirar: Villa Lugano, Balvanera, La Boca para alquiler tradicional (7,3% y 6,1% aprox.).
- Para temporario con buen ratio tarifa/m²: zonas donde el m² sea intermedio pero con demanda turística o corporativa (ejemplo del caso 12,4% de rentabilidad temporaria con m² ~2.051 USD).
- Si buscás equilibrio precio/renta en el interior
- Mirar: Córdoba (Nueva Córdoba, Güemes, norte), Rosario y en menor medida Mendoza (Godoy Cruz, Guaymallén, Luján de Cuyo).
- Si tu foco es vivienda familiar y casas
- Mirar: Tigre, Pilar, San Isidro y corredores norte de GBA con barrios cerrados consolidados y buena infraestructura.