Vender una propiedad es una decisión importante que conlleva no solo aspectos comerciales y emocionales, sino también obligaciones fiscales que todo propietario debe conocer. En Argentina, la legislación tributaria sobre la venta de bienes inmuebles ha cambiado en los últimos años, con reformas que impactan directamente sobre cuánto termina en tu bolsillo después de una venta.
Esta guía está diseñada para propietarios argentinos y extranjeros que planean vender una propiedad y quieren tener claridad sobre cuáles son los impuestos más relevantes, cómo se calculan, qué exenciones existen y qué pasos prácticos debes seguir para cumplir con la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) y otras autoridades.
1. ¿Qué impuestos aplican al vender una propiedad en Argentina?
Cuando vendes un inmueble, hay varios gravámenes y costos que pueden aplicar. Los principales son:
📌 1.1 Impuesto a las Ganancias / Impuesto Cedular (capital gains)
El principal impuesto que grava el beneficio de la venta es el impuesto sobre las ganancias patrimoniales, conocido en Argentina como impuesto cedular cuando se refiere a bienes personales y otros activos.
- Tasa general: 15% sobre la ganancia neta de la venta.
- Cómo se calcula:
Ganancia = (Precio de venta − Precio de compra − mejoras documentadas)
La base imponible es la diferencia entre lo que pudiste acreditar haber pagado y lo que recibes efectivamente por la venta, descontando mejoras y gastos permitidos.
👉 Regla clave:
Si la propiedad fue adquirida a partir del 1° de enero de 2018, se aplica esta tasa del 15% sobre la ganancia real.
📌 1.2 Exención por venta de vivienda única y permanente
Existe una importante exención fiscal para la venta de tu vivienda habitual (tu casa principal). Si cumples ciertos requisitos, la ganancia de esa venta puede quedar exenta del impuesto.
Para acceder a esta exención, normalmente necesitas:
- Que la propiedad haya sido tu residencia principal por un período determinado.
- Que uses los fondos para comprar otra vivienda principal en un plazo establecido.
- Que cumplas con otras condiciones establecidas por AFIP (consulta con un contador especializado).
Esta exención es especialmente relevante para propietarios que venden su casa para mudarse a otra propiedad.
📌 1.3 Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) — eliminado
Hasta mediados de 2024, existía un impuesto conocido como ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) que gravaba con un 1.5% el precio de venta de propiedades adquiridas antes de diciembre de 2017. Esa obligación fue derogada por la “Ley Bases” y actualmente ya no se cobra para ventas posteriores al 08/07/2024 en muchos casos, aunque conviene confirmar con un profesional si hay requisitos específicos para tu caso.
🧾 1.4 Impuesto de Sellos
En muchas provincias argentinas se aplica el Impuesto de Sellos, que grava actos y contratos. En algunas jurisdicciones, parte de este tributo puede recaer también sobre el vendedor dependiendo del acuerdo con el comprador, aunque no es un impuesto federal estricto sobre la venta, sino un gravamen provincial.
2. ¿Quién paga cada impuesto?
Una pregunta habitual es quién asume cada gravamen:
- Impuesto cedular (15%): lo paga típicamente el vendedor sobre la ganancia neta de la operación (si corresponde).
- Impuesto de Sellos / transferencia en algunas jurisdicciones: puede repartirse entre comprador y vendedor según la negociación, aunque no es obligatorio que el vendedor lo pague.
- Gastos del escribano, comisiones, otros costos administrativos: dependen de la práctica local y el acuerdo entre las partes.
3. ¿Cómo se calcula el impuesto cedular (ganancias por venta)?
Saber cómo se calcula el impuesto es clave para no tener sorpresas. Veamos paso a paso:
🧮 3.1 Determinar la ganancia neta
La fórmula general es sencilla, aunque los detalles implican documentación:
Ganancia neta = Precio de venta – (Precio de compra + Gastos permitidos + Mejoras documentadas)
- Precio de compra: lo que realmente pagaste por el inmueble.
- Gastos permitidos: gastos relacionados a la compra y venta (honorarios, registros, impuestos específicos, etc.).
- Mejoras documentadas: inversiones que aumentaron el valor de la propiedad (renovaciones, ampliaciones) con comprobantes.
🧾 3.2 Aplicación de la tasa del 15%
Sobre la ganancia neta se aplica el 15%. Por ejemplo:
Si compraste un departamento hace varios años por ARS 30.000.000 y lo vendes por ARS 50.000.000, podrías tener una ganancia neta de ARS 20.000.000. Así:
Impuesto cedular = ARS 20.000.000 × 15% = ARS 3.000.000
4. ¿Qué pasa si eres no residente?
El tratamiento para propietarios no residentes no es muy distinto en cuanto a tasas. Los no residentes también pagan el impuesto cedular del 15% sobre la ganancia neta para propiedades adquiridas desde 2018 en adelante.
Sin embargo, existen algunas particularidades administrativas:
- Puede haber retenciones anticipadas sobre parte del precio de venta como pago a cuenta del impuesto, que luego se ajustan al presentar la declaración correspondiente.
- Puede requerirse documentación adicional ante AFIP o ante el escribano para demostrar la base imponible real.
Además, algunos países tienen tratados de doble imposición con Argentina que podrían reducir la carga fiscal o permitir créditos fiscales en tu país de residencia —esto es algo que conviene revisar con un asesor fiscal internacional si aplica a tu caso.
5. Costos asociados que no son exactamente “impuestos” pero afectan tu ganancia
Además de los tributos oficiales, hay otros gastos vinculados a la venta que reducen tu beneficio neto:
💸 5.1 Comisiones inmobiliarias
En Argentina, es habitual que el vendedor pague una comisión al inmobiliario si se utilizó uno en la venta. La comisión suele estar en torno al 3% al 4% del precio de venta + IVA.
✍️ 5.2 Honorarios del escribano
Los honorarios del escribano y los gastos de registración también forman parte de los costos de la operación. Estos costos suelen ser pactados entre las partes, pero pueden representar alrededor del 1% al 2% del valor de la operación.
🗂️ 5.3 Otros gastos administrativos
Hay otros costos menores relacionados con certificaciones, planos, liquidaciones de impuestos municipales (ABL o impuesto inmobiliario al día), y la documentación requerida. Aunque no son tributos, reducen la ganancia efectiva de la operación.
6. ¿Cuándo conviene vender para pagar menos impuestos?
Algunos factores que pueden influir en la carga fiscal de tu venta:
🗓️ Periodo de tenencia
Si la propiedad fue adquirida antes del 1° de enero de 2018, bajo la reforma reciente muchas ventas no pagan el impuesto cedular, ya que el antiguo impuesto de transferencia (ITI) fue derogado y la nueva obligación no aplica retroactivamente en muchos casos.
🏠 Uso como vivienda principal
Si la propiedad es tu vivienda principal y cumples con los requisitos para la exención, podrías no pagar impuesto cedular alguno sobre la ganancia generada por esa venta.
Ambas situaciones requieren un análisis específico según tu caso personal y la documentación disponible, por lo que siempre es recomendable contar con un contador o asesor legal antes de concretar la operación.
7. Pasos prácticos para cumplir con tus obligaciones fiscales
Para vender con tranquilidad y evitar sanciones:
- Reúne toda la documentación: escrituras de compra, comprobantes de mejoras, gastos relacionados y liquidaciones de impuestos anteriores.
- Consulta con un contador o asesor fiscal: para calcular la ganancia neta y el impuesto cedular correctamente.
- Comunica la operación a AFIP: entrega declaraciones juradas y pagos según el calendario fiscal.
- Coordina con el escribano: asegúrate de que todos los impuestos y retenciones se traten correctamente en la escritura pública.
- Paga otros costos asociados: como honorarios, comisiones, tasas municipales, etc.
8. Conclusión
Vender una propiedad en Argentina implica mucho más que encontrar un comprador y cerrar un precio. Los impuestos y costos asociados pueden impactar significativamente tu ganancia neta, por lo que es esencial estar informado antes de comenzar el proceso.
En resumen:
- La ganancia neta de la venta de una propiedad adquirida desde 2018 está sujeta a un impuesto cedular del 15% sobre la ganancia real.
- La venta de tu vivienda principal puede estar exenta si cumples los requisitos correspondientes.
- El ITI (1.5%) fue eliminado para ventas posteriores a julio de 2024 en muchas situaciones.
- Comisiones, honorarios de escribano y otros gastos reducen tu beneficio efectivo y deben ser tenidos en cuenta.
La legislación fiscal está sujeta a cambios, por lo que siempre es recomendable consultar con un profesional actualizado antes de concretar una venta importante como esta.